【2025年4月】建築基準法の改正で何が変わった？6つの要点と実務への影響を解説
2025年4月に施行された建築基準法改正の重要ポイントを解説します。4号特例の縮小や省エネ義務化、延べ面積200㎡超で厳格化された構造審査の要点を整理するとともに、ユニットハウス設置時における建築確認申請の注意点についても詳しく紹介します。
2025年4月、建築基準法が大きく改正されました。とくに注目されるのは「4号特例の縮小」と「省エネ基準適合の義務化」です。
これまでの小規模建築物は、比較的簡易な手続きで建築できる場面がありました。しかし改正後は、確認申請の対象が広がっています。
営業所や事務所の新設を検討している経営者の方は、どこまで手続きが必要になるのかを把握しておきたいところです。
とくにユニットハウスやプレハブの設置では、延べ面積200㎡を超える建築物について、木造、非木造を問わず構造審査が必要となりました。確認申請にかかる期間や費用も変化しているため、早めの情報収集が重要です。
この記事では、2025年4月施行の建築基準法改正における6つの要点を、実務への影響とあわせて解説します。
ユニットハウスやプレハブの設置を検討している方は、参考にしてください。
【2025年4月】建築基準法改正の目的と背景
2025年4月に施行された建築基準法の改正には、日本が2050年カーボンニュートラル達成を目指すなかで、建築分野の省エネ対策を加速させるという重要な目的があります。
国内のエネルギー消費量の約3割を占める建築分野での対策は、脱炭素社会の実現に向けて欠かせません。建築物は一度建てると長期間使われるため、新築時点で省エネ性能と構造の安全性を押さえることが、将来の環境負荷を抑えることにもつながります。
今回の改正では、省エネ促進、木材利用の拡大、建築物の安全性向上という3つの柱が掲げられました。これら3つの要素は、互いに密接に関係しています。
いずれの施策も、環境への配慮と安全性を両立させながら、質の高い建築物を実現するための取り組みといえます。
出典：国土交通省「改正建築基準法について（令和4年6月17日公布）」（https://www.mlit.go.jp/common/001576404.pdf）
省エネ促進によるカーボンニュートラルの実現
今回の改正では、すべての新築建築物に対して、省エネ基準への適合が義務化されました。建築物のエネルギー消費量を抑え、温室効果ガスの排出削減につなげることを目的としています。
従来は一定規模以上の建築物が主な対象でした。しかし改正後は、小規模な事務所や店舗、倉庫などについても、省エネ基準を満たす必要があります。
たとえば、断熱性能の向上や高効率な空調・照明の採用など、用途や規模を問わず省エネ対策が求められるようになりました。
省エネ基準に適合させることで、建築時の費用が増える場合もあります。一方で、光熱費の削減が期待できる点は大きなメリットです。
とくに、事務所や倉庫として長期間使用する建築物では、日々の支出が積み重なるため、ランニングコストの差が大きくなりやすいでしょう。
木材の利用促進
建築分野における木材利用の促進も、改正の重要な目的です。木材は成長過程で空気中の二酸化炭素を吸収し、炭素を固定する性質があります。そのため、建築物に木材を活用することが、温室効果ガスの削減につながると期待されています。
また、木材は再生可能な資源です。適切に管理された森林から供給される木材を選べば、資源を循環させながら使えます。さらに国産材の活用は、林業の振興や地域経済の活性化にもつながります。
今回の改正では、中層建築物や大規模建築物の木造化を後押しするため、防火規定や耐火性能基準が見直されました。これにより、これまで木造では設計のハードルが高かった規模の建築物でも、木材を活用した計画を立てやすくなりました。
出典：林野庁「建築物への木材利用の促進に向けた取組」（https://www.mlit.go.jp/common/001576404.pdf）
建築の安全性向上
法改正のもうひとつの柱が、建築物の安全性向上です。
近年は大規模地震に加え、気候変動の影響による災害リスクも高まっています。そのため建築物には、災害時にも人命を守れる強度が求められるようになりました。
2016年の熊本地震では、十分な強度が確保されていない木造住宅で倒壊被害が確認されました。こうした被害を踏まえ、小規模建築物に適用される「4号特例」によって構造審査の一部が省略されている点も、課題として指摘されています。
改正建築基準法では、4号特例の縮小により、これまで構造審査が省略されていた小規模建築物でも、構造安全性の確認が求められるようになりました。
さらに、省エネ化によって建築物が重くなるケースに備え、壁量基準も見直されています。実態に即した基準を整えることで、地震に対する安全性を高める狙いがあります。
出典：国土交通省「2025年4月（予定）から小規模の木造住宅・建築物の構造基準が変わります」（https://www.mlit.go.jp/common/001576404.pdf）
2025年4月の建築基準法改正における6つの要点
2025年4月に施行された建築基準法改正の要点は、大きく6つに集約されます。ここからは、それぞれの改正が実務にどう影響するのかを見ていきましょう。
改正内容は多岐にわたり、建築物の規模や用途によって影響の大きさも異なります。そのため、自社の計画に関係する改正項目を整理して把握することが重要です。
とくに、営業所や事務所としてユニットハウスやプレハブの設置を検討している場合は、どの改正が関係するのかを切り分けて把握することが重要です。
出典：国土交通省「改正建築基準法について（令和4年6月17日公布）」（https://www.mlit.go.jp/common/001576404.pdf）
①4号特例の縮小
今回の改正でとくに注目されるのが、4号特例の縮小です。これまで簡易な手続きで建築できていた小規模建築物の多くが、構造審査の対象となりました。
4号特例の見直しは、建築業界全体に影響を与えています。とくに、木造2階建て住宅や小規模な事務所建築にかかわる事業者は、確認申請の手続きや設計業務の進め方の見直しが不可欠です。
そもそも4号特例とは？
4号特例とは、一定規模以下の小規模建築物について、建築確認の際に構造耐力関係規定などの審査を省略できる制度です。
建築士が設計し、工事監理者が設計図書どおりに施工されていることを確認していれば、詳細な構造審査を受けずに建築することが可能でした。
この制度は、建築士の専門性を前提にしながら、審査手続きを簡略化し、建築プロセスを円滑に進めるために設けられていました。多くの戸建住宅や小規模建築物で活用され、日本の住宅供給を支える仕組みのひとつとして機能してきました。
改正前の制度では、木造は2階建て以下で、延べ面積500㎡以下、高さ13m以下、かつ軒高9m以下の建築物が該当します。
非木造は平屋で、延べ面積200㎡以下の建築物が対象です。一般的な戸建住宅や小規模な事務所の多くがこの範囲に入るため、申請手続きが簡略化され、工事を進めやすい状況となっていました。
出典：国土交通省「2025年4月（予定）から4号特例が変わります」（https://www.mlit.go.jp/common/001500388.pdf）
こちらの記事では、建ぺい率・容積率について解説しています。計算方法や上限の調べ方も取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
改正後の4号特例の扱い
2025年4月以降、従来の4号建築物は「新2号建築物」と「新3号建築物」に再編されています。
| 区分 | 対象となる建築物 | 審査の扱い | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 新2号建築物 | 木造2階建てで延べ面積200㎡超の建築物 | 構造審査が必須 | 建築確認申請時に、構造安全性や省エネ基準への適合を示す図書の提出が必要 |
| 新3号建築物 | 木造平屋で延べ面積200㎡以下の建築物 | 都市計画区域内では引き続き審査省略が可能 | 都市計画区域外では、原則として建築確認が不要。区域内や対象指定区域などは必要なため、事前確認が重要 |
また、これまで審査が省略されていた多くの2階建て木造建築物は、フル審査の対象となっています。
ユニットハウス・プレハブ設置における4号特例縮小の影響
営業所や事務所としてユニットハウスやプレハブの設置を検討している場合、4号特例の縮小は重要な変更点です。
改正後は、2階建てまたは延べ面積が200㎡を超える場合、構造審査が必要になりました。確認申請の準備期間と審査期間を見込み、余裕をもった計画が求められます。
具体的には、従来であれば着工まで2週間程度で進められた小規模なユニットハウスの設置でも、改正後は構造審査が加わることで1か月以上かかる可能性があります。審査機関の混雑状況によっては、さらに期間が延びることも想定されます。
また、構造計算書の作成が必要になるため、設計段階での費用も増える可能性があります。構造設計の専門家への委託費用として、数十万円程度の追加費用が発生するケースもあります。事業計画を立てる際は、スケジュールと費用の変化を織り込んでおくことが重要です。
鉄骨造（非木造）ユニットハウス・プレハブに対する建築確認対象範囲の変化
鉄骨造のユニットハウスやプレハブを検討している場合は、木造とは扱いが異なります。改正前の制度では、非木造の平屋で延べ面積200㎡以下であれば、構造審査が省略されていました。
ただし改正後は、平屋であっても延べ面積が200㎡を超える場合、新2号建築物に分類され、構造審査が必要になりました。
鉄骨造は構造計算が比較的標準化されているため、審査が進めやすいケースもあります。ただし、ユニットハウスやプレハブのように工場生産された建築物でも、設置する敷地の地盤条件や積雪荷重などによっては、個別の構造検討が必要です。
また、既製品のユニットハウスを設置する場合でも、メーカーが用意した構造計算書を、確認申請の際に提出する必要があります。
メーカーとの事前調整や書類準備に時間がかかる可能性があるため、早めに発注しておくと安心です。
出典：e-Gov 「建築基準法 第6条第1項」（https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201#Mp-Ch_1-At_6）
②構造規制の合理化
建築技術の発展や建築物の多様化を踏まえ、実態に合った構造規制へ見直しが行われました。
近年は木造建築の技術が進み、これまで難しいとされていた中高層建築物や大規模建築物の計画も容易になっています。一方で、かつての建築基準法は、こうした技術の進展に十分に対応しきれない場面が見受けられました。
そこで今回の改正では、新しい技術を取り込みながら安全性も確保できるよう、建築の実態に即した構造規制へと刷新されています。
構造計算が必要な木造建築物の規模引き下げ
改正後は「3階建て以下」かつ「高さ16m以下」の木造建築物であれば、簡易な構造計算により設計できる範囲が広がりました。これにより、二級建築士も設計を担当できます。
その結果、3階建て木造の設計のハードルが下がり、都市部でも木造を選びやすくなりました。これまで一級建築士が中心だった規模でも二級建築士が対応できるため、設計者の選択肢が広がっています。
一方で、構造計算が必要となる延べ面積の基準は見直され、2階建て以下の木造建築物では、延べ500㎡超から300㎡超へ引き下げられました。
構造計算とは、地震や風に対して建物が安全に耐えられるかを数値で確認する手続きです。これに対し仕様規定とは、壁量計算など決められたルールに沿って安全性を確保する考え方を指します。
改正後は、延べ面積300㎡超500㎡以下の建築物についても、構造計算が必要になりました。
たとえば、延べ面積350㎡程度の2階建て事務所を木造で建てる場合、改正後は構造計算が必須です。設計段階での検討が増えるため、設計期間やコストに影響する可能性があります。
出典：国土交通省「令和4年改正 建築基準法について」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/r4kaisei_kenchikukijunhou.html）
壁量基準の見直し
省エネ性能の高い建築物は、断熱材の増加や太陽光発電パネルの設置により、建物が重くなりやすい傾向があります。
改正建築基準法では、従来の壁量基準を見直し、建築物の実際の荷重にもとづいて必要な壁量を算定する方式に変更されています。
従来は、屋根を「軽い屋根」と「重い屋根」の2種類に分け、それぞれの壁量表を使って必要壁量を決めていました。
しかし近年は、建物の構成が多様になり、この2分類では実態を十分に反映できない場面が増えています。
たとえば、高性能な断熱材を用い、トリプルガラスのサッシを採用し、太陽光発電パネルを載せた省エネ住宅では、従来の「重い屋根」の想定を上回る重量になることがあります。
建物が想定より重ければ、必要とされる壁の強さも変わります。そこで、実際の荷重を前提にした算定方式へ切り替えられました。
新しい基準では、屋根材や外壁材、床面積、設備機器などの重量を個別に算定し、建築物の総重量に応じて必要壁量を計算します。
これにより、過不足のない構造設計につなげやすくなります。
出典：国土交通省「木造建築物における省エネ化等による建築物の重量化に対応するための必要な壁量等の基準に関する補足資料」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/content/001753667.pdf）
壁量算定の支援ツール
国土交通省は、必要壁量を把握しやすい早見表や表計算ツールを整備しました。
これらのツールを活用すれば、必要壁量の確認作業を進めやすくなります。結果として、設計実務の効率化も期待できます。
出典：公益財団法人 日本住宅・木材技術センター「壁量等の基準（令和7年施行）設計支援ツール」（https://www.howtec.or.jp/publics/index/441/）
③省エネ基準適合の義務化
2025年4月以降、原則としてすべての新築建築物で、省エネ基準への適合が義務付けられました。
事務所や倉庫としてユニットハウスやプレハブを新設する場合も、断熱性能や設備の省エネ性能を満たす必要があります。建築確認申請では、省エネ計算書の提出が求められるようになりました。
省エネ基準は「外皮性能」と「一次エネルギー消費量」の2つで構成されています。外皮性能は、壁や屋根、床、窓などの断熱性能を評価する基準です。
一次エネルギー消費量は、空調や換気、照明、給湯などの設備機器のエネルギー効率を評価する基準です。
ユニットハウスやプレハブは、工場生産の段階で一定の断熱性能を確保している製品も多くあります。ただし、設置する地域の気候条件で求められる断熱性能は異なります。省エネ地域区分に合わせて、設置場所に応じた仕様を選ぶことが大切です。
また、省エネ計算は専門的な知識が必要です。メーカーや設計事務所が省エネ計算書を作成しますが、その分の費用や期間は見込んでおく必要があります。
さらに、省エネ適合性判定が必要な場合は、その審査に要する期間も見込んでおく必要があります。
出典：国土交通省「令和4年度改正建築物省エネ法の概要」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/shouenehou_r4.html）
④大規模木造建築物の防火規定の変更
延べ面積3,000㎡を超える大規模木造建築物では、防火規定が変更されています。
改正後は、新しい構造方法の導入により、木材をそのまま見せる「あらわし」仕上げが可能になりました。木のぬくもりを活かした、デザイン性の高い建築物を計画しやすくなります。
出典：国土交通省「中大規模建築物の木造化を促進する防火規定の合理化」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/r4kaisei_kijunhou0003.html）
⑤中層木造建築物の耐火性能基準の合理化
中層建築物に求められる耐火性能基準が見直されました。
改正後は、建築物の実態に応じた基準が適用されています。たとえば、5階建て以上9階建て以下の建築物では、最下層で90分の耐火性能を確保すれば、木造での設計が可能になりました。
⑥既存不適格建築物に対する現行基準の一部免除
建築基準法の施行前に建てられた建築物のなかには、現行法に適合していないものも少なくありません。
今回の改正では、一定の条件を満たす場合に限り、既存不適格建築物に対して、現行基準の一部を免除する措置が設けられました。
たとえば、用途変更を行う際には、照明設備によって採光を補う代替措置を講じることで、採光規定が一部緩和されるケースがあります。
出典：国土交通省「既存不適格建築物における増築時等における現行基準の遡及適用の合理化」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/r4kaisei_kijunhou0006.html）
法改正による実務者への影響は？
建築基準法の改正は、建築物を新設したり増改築したりする際の実務に大きな影響を与えます。だからこそ、メリットだけでなくデメリットも含めて把握しておくことが重要です。
主なメリット
法改正の大きなメリットは、建築物の品質が高まりやすくなる点です。構造審査の対象範囲が広がることで、安全性を確かめる手続きが従来より丁寧になります。
その結果、地震や災害に強い建築物を確保しやすくなり、長期的には資産価値の維持にもつながります。
また、省エネ基準への適合が義務化されることで、光熱費の削減も期待できます。断熱性能や設備効率の高い建築物は、ランニングコストを抑えられるだけでなく、環境負荷の低減にも貢献します。
主なデメリット・課題
一方で、確認申請の対象範囲が広がることで、工期が延びる懸念があります。構造審査や省エネ適合性判定に時間を要するため、従来よりも着工までの期間が長くなる傾向にあります。
また、設計段階での対応が増えるため、設計コストの上昇も避けにくくなります。省エネ計算や構造計算の作成には専門知識が必要で、設計事務所へ委託する場合は費用が増えるケースもあります。
とくに小規模な建築物では、影響が目立ちやすい点に注意が必要です。従来は設計費を抑えやすかった一方、改正後は規模にかかわらず一定の設計業務が求められるようになりました。
たとえば、延べ面積程度のユニットハウスでも、構造計算書や省エネ計算書の作成が必要になるため、総事業費に占める設計費の割合が高くなりやすい傾向があります。
さらに、審査機関の体制が申請件数に追いつかず、確認申請の審査に時間がかかる可能性も指摘されています。改正直後は申請が集中しやすいため、スケジュールには十分な余裕が必要です。
こうしたデメリットを抑えるには、計画段階から法改正の内容を理解し、早めに専門家へ相談することが重要です。余裕のある工程で準備を進め、必要な手続きを確実に踏むことで、建築計画を滞りなく進めやすくなります。
まとめ
2025年4月に施行された建築基準法の改正は、4号特例の縮小や省エネ基準適合の義務化など、建築実務に大きな影響を与える内容です。
とくに、ユニットハウスやプレハブの設置を検討している場合、延べ面積200㎡超の建築物は木造・非木造を問わず構造審査が必要になる点に注意が必要です。確認申請の準備期間や審査期間も見込み、余裕をもった計画を立てましょう。
法改正の内容は複雑ですが、信頼できるパートナー企業に相談すれば、不安を解消しながら計画を進めやすくなります。
株式会社スペースクリエイトが運営するU-prefabでは、法改正に準拠したユニットハウスやプレハブの提案から、建築確認申請のサポートまでトータルでお手伝いしています。
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